深圳房價在3.30新政后“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，而同為一線城市，北上廣的開發(fā)商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。
曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認為，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。
“接下來北上廣也會漲，包括一些熱點的二線城市，但三四線不可能了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
伴隨中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，區(qū)域和城市之間的功能定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人群聚集正在重新組合；2014年至今，全國樓市的分化已經(jīng)愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降準降息輪番出臺，也未能挽救三四線城市樓市的衰落。
對于那些全國性布局的房企來說，區(qū)域愈發(fā)不均衡。一邊是深圳房價大漲坐享收益，一邊是在東北等地區(qū)泥足深陷。分化帶來的經(jīng)營風(fēng)險正在加大，也將考驗房企的盈利能力。
北上廣追隨深圳？
3.30新政對樓市的刺激，首先表現(xiàn)在一二線城市的成交量上。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上月的24.17萬套上漲幅度達到了8.4%，而同比漲幅更是高達20.1%。
其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%，二線城市合計簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平。四線城市成交量有輕微下調(diào)。
330新政導(dǎo)致的成交量，逐漸開始體現(xiàn)到簽約上。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計顯示，5月份四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環(huán)比現(xiàn)小幅下跌，其他各城市均繼續(xù)上漲，其中深圳表現(xiàn)優(yōu)異，一、二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達13378套。
高成交之后往往便是價格的上揚。但張大偉認為，深圳不會成為北上廣的示范。他表示，深圳能迅速復(fù)蘇有幾個原因：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購買力也有所出倉；深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對當?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔?；深圳新增土地供給是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期，其中開發(fā)商對樓價的判斷也有一定的影響。
中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平也認為，相對深圳來說，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因。
事實上，相比北上廣千萬平米級的數(shù)量，深圳的絕對庫存值最小。截至今年2月底，上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米，去化周期為14.3個月；廣州可售面積為990.34萬平方米，去化周期為13.1個月；北京住宅(含保障性住房)可售面積為1034.27萬平方米，去化周期為10.4個月。
張大偉表示，深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產(chǎn)生的房價瘋漲的現(xiàn)象，其他一線城市上漲現(xiàn)象仍在發(fā)生，但幅度不會像深圳這么大，更不太可能會像深圳這樣。
肖小平則從購房心理上尋求原因，她認為深圳人的購房動機比較不一樣，“他們不怕折騰，為了積累財富他們愿意博一把、承擔(dān)風(fēng)險。”她說，這種精神更是體現(xiàn)在了自住需求的購房人群里，加之3.30新政點燃了這種博一把的心態(tài)，而這也是其他三個一線城市所沒有的。
“除非北上廣都放開限購，可能就會出現(xiàn)類似深圳的房價熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的”，肖小平說。
全國樓市分化加劇
張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴重。
張大偉認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。而在這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標。
3.30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。
但這種刺激基本只會出現(xiàn)在一二線城市。就“紅五月”房價表現(xiàn)來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕、房價開始領(lǐng)漲，比如深圳、北京等一線城市，以及此前一直處于下跌的杭州、溫州，房價也開始出現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢。
總體來看，目前除了深圳，全國大多數(shù)城市房價仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究部預(yù)計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。
但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。
“市場越差，地方救市的政策出臺會越頻繁。”張大偉說，目前各地都在最近開始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。
但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線影響相對較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。
大型房企看多一二線
由于市場的分化，開發(fā)商普遍看好一二線后市，加大了對一二線城市土地的爭搶。
進入2015年，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線發(fā)展。保利地產(chǎn)認為，以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟發(fā)展動力和人口吸聚能力強勁，將成為未來最具活力的房地產(chǎn)市場。保利今年將全面回歸一二線發(fā)展，輔以少量三四線項目。
與此同時，一線城市的土地供應(yīng)卻在減少。以北京為例，2015年前5個月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月整體土地市場成交萎縮，合計簽約30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計簽約土地僅72.39億，這將是2014年來首次出現(xiàn)單月一線4個城市合計土地出讓金不足百億的月份。而且從未來預(yù)期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模。
6月來，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭搶。6月首周，20大標桿房企中多家積極進入土地市場。萬科購地19.2億，華潤購地108.45億，另外綠地、萬達[微博]等企業(yè)也均在土地市場有所斬獲。
此外，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。這也導(dǎo)致一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面，房企更加積極爭搶。
“地王頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。”張大偉說，標桿房企依然熱衷一二線避險，對三四線市場謹慎進入。一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市快速復(fù)蘇，房價易漲難跌。
